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统计数据显示,6月上旬,全国主要的54个城市新建住宅成交量合计近7万套,达到今年以来成交的较高水平。就天津房地产市场而言,虽然大多数项目都在持续顺销,成交量变动幅度不大,抢购情形更是属于特例,但“以价换量”的策略明显得到了市场的积极响应,带动了刚需和部分改善型需求的集中入市。以上迹象是否表明,随着调控的日渐深入,如今政策已经筑底,市场也已经见底了呢?

不断加码的楼市调控政策使得一些中小开发商的资金链告急;另一方面,保障房也将迎来供应高峰,供应增多势必促使房价进一步回落。

近期部分城市楼市政策微调,但一线城市尚未有限购放松的迹象。中国证券报记者了解到,北京、上海成交量略有反弹,广州、深圳房价有所下挫,各地开发商主打以价换量的销售策略,部分刚需人群的购房意愿有所恢复。

  房地产市场正在步入下行周期。刚刚结束的五一小长假期间,全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡,北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时,一直坚挺的成交价格也出现下行迹象,4月份的指数显示,近半数城市环比下跌,甚至连万科等知名开发商也对未来楼市流露出悲观态度。

楼市出现筑底迹象

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业内人士透露,目前北京一些楼盘项目已经开始降价。据悉,大部分促销楼盘的降幅在5%-10%之间,部分楼盘的降价幅度甚至接近20%。这种降幅近几年在北京楼市较为罕见。

  冷清

据中原地产市场研究部统计数据显示,5月新房成交量显著回升,达到去年2月以来最高水平,1月~5月总成交量同比增长5%。6月上旬,全国主要的54个城市合计签约新建住宅套数为69673套,与5月上旬基本持平,成交量已经从3月开始连续多月维持在高位,一线城市成交量继续明显回升,其他城市也均维持在限购后的最高成交量。

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北京房价下挫上海成交“翘尾”

  五一成交量整体下滑

作为开发商,阳光100常务副总裁范小冲认为,现在政策已经见底,而且市场也已经开始见底了。为了防止硬着陆,现在政府已经开始对银根略有放松,楼市出现一些微调的政策,可以说今天底部已经出现。但是为了防止调控功亏一篑,务必守住的一条红线就是限购,限购不放松是政策基调,其他方面在进行适度的调整。

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在诸多项目降价、部分需求释放的状况下,7月以来北京楼市终于出现小幅反弹。来自北京市住建委的数据显示,受自住房集中成交影响,今年7月北京新建住宅合计签约套数为6200套,环比上涨21.5%,为最近3个月的高点。根据中原地产的数据,若剔除自住房的因素,7月北京新房签约均价为24979元/平方米,环比有所下跌。

  五一小长假期间,北京楼市成交继续遇冷,三天成交量创下7年来新低。据亚豪机构数据显示,5月1日至5月3日,北京商品住宅仅成交169套,成交面积为1.89万平方米,成交套数、成交面积不但相比去年五一假期分别降低78%、74%,更是创下了自2008年五一恢复三天假期以来、连续7年来的最低值。

中国房地产研究会副会长顾云昌对此表示,成交量放大是调控的结果,是“以价换量”的表现。“稳增长”的宏观政策改变了购房者的预期,央行的降息明确货币环境继续为经济企稳提供支持,已经可以判断房地产调控政策不会改变,也不会加码。他表示,当前的政策有助于刚性需求,在准备金率和利率的下降过程中,必将有资金流入房地产市场,这必然会使房地产贷款的资金量比过去充足。在这种情况下,降价的动力将会不足,再加之预期的变化,房地产市场离底不太远了,各项政策已经基本到位了。

“不打算扛了。”北京通州某楼盘销售人员4月21日如是解释降价原因。

二手房方面,7月北京签约二手房住宅8059套,环比上涨23%,创最近4个月新高。同期,北京二手房成交均价为28900元/平方米,比6月的29200元/平方米有所下挫。

  亚豪机构数据显示,过去7年间的五一小长假,北京商品住宅成交的最高峰值出现在2009年到2011年,连续三年五一成交量均保持在千套以上,最低峰值则出现在2008年,成交套数为410套。而今年五一,商品住宅仅成交了169套,相比起2008年的小长假楼市销量最低值还萎缩了6成。

库存高企压力不小

这是位于通州京洲南街与怡乐中路交汇处的“京洲世家”项目,近日,该楼盘单价降价6000元引起广泛关注。中国经济时报记者调查发现,仅通州降价幅度在1000—3000元左右的楼盘就有月亮河御泉公馆、华业东方玫瑰、珠江奥古斯塔城邦和新华联运河湾等项目。

业内人士认为,以价换量成为近期北京楼市的主旋律。8月以来,北京楼市的成交量出现回升态势,从全国范围来看,这种持续回暖并不多见。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,在经过了4月份的推盘高峰后,5月份北京楼市成交仍以历史最低位开局。这进一步证明了在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下,市场预期正在持续下降,即使大量房企跑量清盘、供应大增,也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。“伴随着成交量的不断萎缩,北京楼市正逐渐由买方市场占据主导”。

在去库存压力下,本市房地产市场表现如何?从价格走势分析,自今年3月以来,随着“以价跑量”策略在全市范围内大行其道,市场的确呈现出价跌量涨的局面。如河北区内精品项目北宁湾为例,瞄准刚需客户主打中小户型产品,去年年底的均价在13000元/平方米左右,受市场因素影响,销售状况一般。项目从今年3月开始加大打折优惠力度,逐步呈现出稳中有降的趋势,目前单价维持在11900元/平方米左右,成交量稳步上扬。加大促销的并非只有刚需盘,南开区的招商钻石山、老城厢的仁恒海河广场等高端楼盘都曾打出了9折以下的优惠,位于和平区核心位置的天津大都会项目精装成品房均价设定在24000元/平方米至32000元/平方米之间,自3月后也相继推出一批均价在18000-19000元/平方米的毛坯房,成交量上升明显,价格实实在在的折扣也直接带动了高端住宅的销量。

种种迹象表明,曾经疯狂上涨,即使遭遇调控仍坚挺的北京房价,出现松动迹象,并有可能在全国率先下降。

除了有开发商直接对价格进行调整以外,北京还涌现出一些变相价格优惠措施,包括购房送面积、购房送物业费、“一成首付”等等。在信贷门槛高企的情况下,一定程度上降低了购房者的实际成本。

  不仅仅是北京市场,在五一小长假这一销售旺季,其他城市的楼市成交量同样冷淡。中原地产研究中心数据显示,五一期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套,同比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中,一二线城市下调幅度最大,北上广深四大一线城市三天合计签约1046套,同比下调了40%。

在市区楼盘价格松动的同时,环城区域的楼盘的出价更具吸引力。北辰区的景瑞阳光尚城推出的特惠房为4646元/平方米起,甚至低于限价房的价格;大梅江区域的新盘促销力度更是博人眼球,境界·梅江之前推出8600元/平方米的特价房一度成为购房者议论的热点;梅江南首创·福特纳湾洋房产品7280元/平方米起的团购价直接使其进入当月全市销售套数前十名。

郊区楼盘开始降价

7月的上海楼市并不景气,但月末出现了翘尾行情。7月上海新建住宅成交70.1万平方米,环比下降1.8%,同比则下降9.1%。然而7月底,上海新房成交却出现“翘尾”行情。上海中原地产数据统计,上海7月最后一周成交面积为20.2万平方米,环比上涨49.5%,与7月前几周每周约14万平方米的成交量相比,有较大幅度提升。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从近期市场走势看,成交量持续下滑趋势愈加明显。全国整体市场而言,成交量已经接近半年处于下调趋势。他认为,当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。在多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。

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