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限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,商品房项目平均利润率规定为6澳门新萄京官网:%-8%

(原标题:长沙市明确商品房价格构成 严控房企项目利润 虚增成本难上加难)
12月11日,长沙市发改委网站发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(简称《通知》),进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,规定平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。限价同时防“避税”《通知》的发布被市场认为是长沙市新房市场限价政策的2.0版,限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。2017年发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》显示,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%-8%。根据上述《通知》,成本主要由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金组成。利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润,平均利润率为6%-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。需要强调的是,《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了特别规定,赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费、办公用房均不得计入商品住房价格。这意味着房企要想实现盈利,营销过程中的销售成本需要进一步管控。“房地产企业存在虚增成本的情况。一方面是为了达到避税的目的;另一方面,虚增成本还可以提高定价。上述文件出台后,可以有效管控这两个方面。”某上市公司财务人员对中国证券报记者表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,限制利润的做法,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业而言,利润自然难以做高。这会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。中原地产首席分析师张大伟表示,《通知》提到的政策属于限价范畴,目的是管控房价上涨。相比简单的限价,限制利润率的做法更加复杂,动态指标更多,拿地成本、建安成本、配套成本都有很大的变动空间。上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。严跃进表示,从这两年全国楼市限价政策看,地方政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控是一种限价上的创新。房企利润被压缩中银国际证券研报显示,2019年前三季度,地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%,分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面,板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%,分别较2019年上半年下降1.1个百分点和1.5个百分点。长沙此次发布的《通知》规定商品房项目平均利润率为6%-8%,低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率,相关房企利润率可能会受影响。但张大伟认为,6%-8%的利润率不算低,如果能保证这个利润率,对房企而言是可以接受的。2019年以来,长沙地区出让的地块基本以限价地块为主,项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润率是上限,不排除不少项目会和北京地区的限竞房一样陷入微利或亏损境地。多位业内人士则表示,房企净利润因该政策而下降难以避免,不排除部分项目的净利润降至5%左右。但房企开发新盘项目往往分一、二、三期等多期,某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限,特别是对大型房企而言。专家:让定价更加科学值得一提的是,长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。2012年,《海口市限价商品住房管理暂行办法》发布,规定限价商品住房具体销售价格按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(利润率不得超过6%)等完全成本因素确定。同年,《三亚市限价商品住房管理暂行办法》发布,对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出明确规定,并要求限价商品房利润率不超过建设成本的6%。严跃进认为,这类政策的出台,使得相关住房产品的定价更加科学,既确保了房企一定的盈利空间,也确保了房价相对稳定。张大伟则表示,目前的调控政策都是微调范畴,房价上涨了就会收紧,房价下跌了可能会放松。对于房价出现回暖的城市,限价升级的可能性会进一步加大。而楼市持续遇冷的地区,则可能出台以人才落户为主要导向的调控放松政策。

12月11日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》),进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。长沙市发改委在2017年曾发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%-8%。此次《通知》的发布,被市场认为是长沙市新建商品房限价政策的2.0版,限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。限价的同时防止“避税”根据《通知》的表述,新建商品房成本主要由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金组成。利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润,平均利润率为6%-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了特别规定,赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费、办公用房均不得计入商品住房价格。这就意味着,房企要想实现盈利,在营销过程中的销售成本需要进一步管控。“房地产企业普遍存在虚增成本的现象。一方面是为了达到到避税的目的。另一方面,虚增成本还可以提高定价。上述文件出台后,可以有效管控这两个方面。”某上市公司财务人员对记者表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,限制利润的做法,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高,这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。中原地产首席分析师张大伟表示,《通知》提到的政策属于限价范畴,目的是为了管控房价上涨。相比简单的限价,限制利润率的做法更加复杂,动态指标更多,拿地成本、建安成本、配套成本都会有很大的变动空间。上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。严跃进表示,从这两年来看,限价政策中各地政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控,是一种限价上的创新。某上市房企高管对记者表示,目前,房地产调控政策大致可以分为限价、限购、限售、限贷、限商等五个层面。这五个层面调控的目的不同,其中,限购和限贷是为了分流购房需求,将购房者从一二线城市调节到三四线城市,缓解热点城市房价上涨的压力。限售对炒房者进行打击,大幅压缩投机炒房的空间。限价可以做到短时间管控房价,让房价整体走低。无论是哪种限制,都会对房企利润产生影响。利润压缩成普遍现象中银国际证券研报显示,2019年前三季度,地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%,分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面,板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%,分别较2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。表面看来,长沙发布的上述《通知》里,商品房项目平均利润率规定为6%-8%,低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率,相关房企利润率可能会被压低。但是,张大伟指出,6%-8%的利润率不算低,如果能保证这个利润率,对房企而言是可以接受的。长沙地区2019年以来,出让的地块基本以限价地块为主,项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润是上限,下限没有保证。不排除很多项目会和北京地区的限竞房一样陷入亏损。因此,出台的6%-8%的政策操作性有限。多位业内人士指出,房企净利润因该政策而下降不可避免,不排除部分项目的净利润降至5%左右,但房企开发新盘项目往往分一、二、三等多期,某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限,特别是对大型房企而言。让定价更加科学值得注意的是,长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。2012年,海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出,限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。同年,三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》,对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定,并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。对此,严跃进表示,这类政策的出台,实际上也使得相关住房产品的定价更加科学,既确保了房企一定的盈利空间,也确保了房价相对稳定。张大伟表示,目前的调控政策都是微调范畴,房价上涨了就会收紧,房价下跌了就会出现放松。

原标题:长沙加强商品房价格管理 明确平均利润率6%-8%

原标题:长沙商品房利润率限定6%至8%
虚增成本、抬高房价等违规现象或被扼制12月11日,长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》规定,商品住房价格由成本+利润+税金三部分构成,平均利润率为6%-8%,当日起执行。在业内人士看来,该通知要求的利润率低于2019年前三季度房地产行业整体10.3%的利润率,相关房企利润率可能会被压低。由于房企项目利润被严格控制,目前房企存在的虚增成本、抬高房价以及避税等违规现象将难以重现。限价升级为限利润
房企利润将被压缩根据上述通知要求,为贯彻落实中央“房住不炒”的精神和房地产调控政策,长沙市商品住房价格由“成本+利润+税金”组成,其中成本构成包括8个方面,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。值得关注的是,商品住房开发经营企业按规定计提的利润,提取以前款成本构成的1—4项之和为基数,平均利润率为6—8%。根据中银国际证券研报显示,2019年前三季度,地产板块上市公司净利率为10.3%,其中万科A、保利地产、新城控股的营业净利率分别为12.77%、15.70%、14.14%,明显高于长沙商品房6-8%的利润率规定。与此同时,5类费用要求不得计入商品房价格,包括住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种与商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。据了解,目前,房地产调控政策大致可以分为限价、限购、限售、限贷、限商等五个层面,其中限价可以做到短时间管控房价,让房价整体走低。而无论是哪种限制,都会对房企利润产生影响。从目前长沙市的房价水平来看,据国家统计局的数据,今年10月,长沙市新建商品住房价格环比上涨0.1%,同比上涨3.8%。涨幅在70个大中城市中属于中等水平。针对长沙限制商品房利润的新政,中原地产首席分析师张大伟表示,限制利润政策属于限价范畴,目的是为了管控房价上涨。相比简单的限价,限制利润率的做法更加复杂,动态指标更多,拿地成本、建安成本、配套成本都会有很大的变动空间,上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。 “限制利润的做法,有助于防范房企随意虚增成本、抬高报价、过度追求利润、避税等做法。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从这两年来看,限价政策中各地政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控,是一种限价上的创新。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高,这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。“限利”政策早有先例
落地执行仍有难度记者注意到,12月11日生效的6-8%的利润率规定并非“一刀切”出台,实际上2年前长沙市发改委已有试行办法。据长沙市政府网站公开文件显示,2017年底,长沙市发改委曾出台《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》规定,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%-8%,并要求房地产开发企业应将限价商品住房价格做好明码标价,违规将予以严肃查处。对比本次新通知内容可见,今年长沙限价房源由限价商品房扩大至所有商品房。除长沙外,在2012年,海南海口市也曾发布过《海口市限价商品住房管理暂行办法》,明确限价商品住房的具体销售价格,应按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。同年,三亚市发布类似文件,要求限价商品房的利润不超过建设成本的6%。在张大伟看来,2019年以来,长沙地区出让的地块基本以限价地块为主,项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润是上限,下限没有保证。不排除很多项目会和北京地区的限竞房一样陷入亏损。因此,出台的6%-8%的政策操作性有限。张大伟进一步分析称,长沙的“限利”调控政策,其利润计算公式很难成立,因为各家企业成本不一样,比如建安成本就有不小的差距,资金成本也各不相同,这些都将导致价格的差距,具体落地执行存在一定难度。另有业内人士表示,目前的调控政策都是微调范畴,房价上涨了就会收紧,房价下跌了就会出现放松。对于房价出现回暖的城市,限价升级的可能性会进一步加大,而楼市持续遇冷的地区,则可能出台以人才落户为主要导向的调控放松政策。(《财经》新媒体综编)

长沙商品房全面限价明确平均利润率6%-8%!

前三季度行业整体利润率10.3%

12月11日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》),进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。

长沙市发改委在2017年曾发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%-8%。

此次《通知》的发布,被市场认为是长沙市新建商品房限价政策的2.0版,限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。

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