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与10月份的人才购房政策相比澳门新萄京官网
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有些楼盘的阳台窗户会存在严重安全隐患,在安装过程中发现空调出水有问题

明年房地产市场依然以稳地价、稳房价澳门新萄京官网:、稳预期为调控目标,即表明了不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向

(原标题:中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”
专家:未来长期调控或加强)
7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。对此,一位TOP10房企高管向《每日经济新闻》记者表示,本次中央政治局会议对房地产的表述,没有超出房企之前对房地产政策的预期,只是重申了政策面大方向,即不严格也不放松。这说明,中央不将房地产作为短期刺激经济的手段,而是把房地产作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。图片来源:摄图网房地产长效管理机制建立将加速58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,本次中央政治局会议对房地产的表述明确透露出三层含义:其一,房住不炒的定位不会改变。针对上半年部分城市出现的房地产市场过热现象,下一步政策调控从紧的趋势非常明显。政治局会议反复强调“房住不炒”,也显示出中央对于楼市调控不放松的坚决态度。房企在融资从紧、调控方向不变的大背景下,下半年面临的挑战会增加,投资客清场会更为彻底,自住型购房需求可以得到得充分保障。其二,整体经济环境、房地产融资环境、需求侧调控力度是影响楼市基本面的主要因素。房地产融资环境直接对房企造成明显影响,整体经济环境的不确定性会对房地产形成全局性影响。但本次中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,即表明了不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向,加之下半年需求侧调控不放松的趋势下,楼市出现过热的机率极小。其三,从房地产调控的手段来看,长短并用、注重长效。由于短期调控的手段多样化,政策频发性的特点,导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。未来更多的长期调控会不断加强,包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。《每日经济新闻》记者注意到,自2017年以来,以经济为主要议题的中央政治局会议共召开了8次,其中有6次提及房地产。亿翰智库研究总监于小雨指出,本次中央政治局会议奠定了未来房地产行业调控的主基调,政府将逐步降低经济对于地产的依赖度,房地产行业政策大幅放松的可能性较小,房地产行业长效管理体制的建立将加速。政策基调明朗下的房企发展逻辑上述房企高管认为,本次中共中央政治局会议,对于博弈房地产政策放松的投资人来说无疑是利空,因为对投资客来说,有些人是指望政策放松去捡漏;而对于普通购房人来说影响是不大的,这部分人群是得到鼓励和支持的。其进一步表示,反应到股价上,预计也不会有太多波澜,因为目前不少地产股的估值已经反应了政策调控的预期,更多是由他们的基本面来推动的,而不是去博弈政策放松。而且,房地产估值在今年已经下调了很多,估值和历史平均值比已经偏下,这也已经反应了政策面的预期。另一位房企相关负责人则向《每日经济新闻》记者表示,房企无需短期支持,只要求公平环境。任何时候,调控的加码对大房企来说影响不大,甚至还能维持其业绩增速。该房企负责人认为,近期的房地产调控政策在融资方面表现尤为明显。如银保监会对信托融资加强监管和发改委收紧房企海外发债,但两者在房企融资结构的占比均不大。这并非行业整体融资收紧,更多是对近期部分地区土地市场过热的抑制,实为结构上的调整。值得注意的是,房地产行业融资端将进一步分化,这对于信用良好的龙头房企是利好。从配置端看,今年以来,多因素导致资金面紧张,270余家房企宣告破产清算,中小房企正在加速退场,行业集中度或进一步提升。从部分房企已披露的半年业绩快报看,考虑到当前行业格局分化加剧,优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现,半年报业绩乃至全年业绩均或大概率超预期。而小房企出局,大房企规模提升,拿地、融资和销售集中度上升,对于规模房企而言意味着更多的发展机会。于小雨认为,在政策基调明朗的情况下,房地产企业也应当转变发展逻辑,构筑自身核心竞争力,切实提高竞争力,向着更专业化、更精细化方向发展。

记者从大连市政府网站获悉,7月30日,大连市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》,要求实施商品住房价格指导,严肃查处房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。其中,“准跌不准涨”的规定备受关注,具体来看,是指已取得预售证的项目,调整预售价格不得高于此前网签价格最低价;对通知发布后首次申请预售许可证的新项目,6个月内不得调整申报价格,6个月后,申报调整价格时,只可申请“下调”,且幅度只能在5%以内。

在分析人士看来,明年长租公寓仍然会面临更加严厉的监管,对于运营企业来说,将是挑战。

从历史来看,每当经济下行,房地产常被当作刺激经济最有效的手段。如2008年,全球性经济危机爆发,政府通过推出信贷支持和税收减免等政策进一步鼓励住房消费,从而避免房地产市场下滑,迅速恢复经济增长。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,2020年土地市场整体保持前低后高态势,预计上半年房企拿地积极性受到抑制,土地市场好转较慢,2季度后房企进入补货高峰期,市场信心逐渐恢复,土地市场随之逐渐好转。

2019年上半年,中国GDP同比增长6.3%,其中2季度增速继续回落至6.2%,创下了27年以来的最低值。中国社科院财经战略研究院最新发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,截至2019年6月,核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月,但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓,近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出:“调控政策避免一刀切,未来各地房地产调控依然由各城市主导,不排除有部分城市出现政策调整。”

此次中央表态引发关注,正是因为2019年出现经济下行的趋势,而通过房地产刺激经济是常用手段。中央官宣放弃这一手段意味着,房地产已经从拉动经济的火车头转变为稳定经济的压舱石,房地产即将进入“房住不炒”的横盘时代。

诸葛找房市场研究员姜国君指出,此次政策表述较大的亮点是,相关文字表述由此前的“长效机制”升级为“长效管理调控机制”。四字之差体现了中央的调控决心,打破了近期部分城市政策微调所引发的有关“松绑”的猜测,进一步形成了调控常态化的预期。

某知名房企高管对21世纪经济报道记者表示,中央现时强调“不作为短期刺激经济手段”,但也未再提及“遏制房价上涨”,从房地产行业角度来看,这意味着房地产已经从拉动经济的火车头转变为稳定经济的压舱石,房地产将在不突破上限、不穿透下限的区间内小幅波动,最终进入横盘时代。

虽然在整体层面延续“房住不炒”的基调,但是“全面落实因城施策”的表述则意味着,不同城市、不同地区根据实际情况,在稳房价的目标下,对现有政策进行微调,继续打击投机性需求、支持刚性需求。

7月30日,中央政治局会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

一个非常现实的情况是,2020年,房企将持续迎来还债高峰。恒大研究院报告称,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元,其中,大部分将在2019年-2021年集中到期。

历史不再重现

中金公司预测,2020年房地产销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%,销售金额同比增长1%。

上述城市已经做出表率。正如58安居客房产研究院首席分析师张波所说,政治局会议反复强调“房住不炒”,也显示出中央对于楼市调控不放松的坚决态度,下一步的政策调控从紧的趋势将会非常明显。

但不得不指出的是,前两年由于盲目进入、快速扩张,长租公寓问题逐渐曝光,部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难,多家长租公寓中小企业运营商出现爆雷和跑路现象。

对于未来房地产调控的手段,张波认为,长短并用、注重长效将会成为主要手段。张波表示,由于短期调控的手段多样化,政策频发性的特点,导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。未来,更多的长期调控会不断加强,包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,从中央经济会议传递出来的信息,不难看出,去年底提出的房住不炒、因城施策和三稳目标,依然是房地产市场健康发展的三大指导思想。

这是继4月19日之后,中央今年第二次提及房住不炒,也是中央首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。受此影响,截至今日收盘,A股地产板块跌近1.5%,其中凯旋城跌9.21%,华夏幸福、金地、万科、绿地、华侨城等跌幅均超过3.5%;港股也有120只地产个股下跌,其中新天地产集团跌幅达12.5%;融创中国跌幅3.63%。

2019年的中国楼市经历了上半年的小阳春,但是进入下半年开始转凉,即便如此,在销售总量上依然会超过2018年。

房地产刺激经济的效果也十分明显。国家统计局数据显示,2008年当年中国GDP增长率达到了9.6%,随后三年也连续在9%以上,虽然没有金融危机前12%以上的高增长,但也并未受到金融危机太大打击。通过房地产保住经济增长的目的达到,大量资金流向房地产,房地产市场触底复苏,房价大幅上涨。

众所周知,2019年,在整体调控从紧的大背景下,不同城市针对自身状况进行了政策微调,一些城市定向放宽人才购房政策、上调公积金额度、进行人才购房补贴、取消限价、调整普宅标准等,另一些城市则加强商品房预售资金监管、规范房地产市场经营秩序等。

这打碎了一些人期待新一轮房地产宽松周期到来的美梦。

区域、房企分化加剧

张波预计,在今年上半年房企融资政策收紧和下半年需求侧调控不放松的共同作用下,未来楼市出现过热的几率极小。

年末最重要的中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行,为2020年楼市定调。在房地产政策方面,中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

“稳预期、稳地价、稳房价依然是政策的主要内容。”中原地产首席分析师张大伟表示。

针对城市更新和存量住宅改造,张大伟预计,城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口,预计这一市场在未来将有大量企业进入。

“在市场出现小阳春,局部区域出现波动的情况下,连续2次提及‘房住不炒’,对炒房者将有所打击,也有利于市场平稳。”张大伟表示。

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就在中央政治局表态前后,辽宁大连和安徽合肥接连发声,进一步加码楼市调控。

城市更新成为新风口

上述人士认为,横盘时代的房地产意味着市场蛋糕不会变得更大,但也不会太小。不过,蛋糕的切分取决于不同房企的发展意愿、战略与能力。大房企依然希望继续扩张,但他们可选择的城市数量以及项目正在减少;而信贷、发债都与小房企无关,他们所依赖的信托通路已断,仅剩高利贷通道,势必大批陷入被收购的境地,这意味着大房企的兼并收购机会再次到来;中型房企则进退两难,对他们来说,前进之路被堵,转型、转行却更难。

来源:新京报

因此,在2019年再次出现经济下行的趋势时,有人猜测房地产是否会迎来新一轮宽松周期,然而,在中央此番明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,让这个幻想彻底破灭。

今年中央经济工作会议与去年一样,并未单独提到房地产领域,而是将其放至“民生领域”进行讨论。相比去年对于房地产市场的定位,今年基本没有变化。差别在于,去年除了强调两个体系——住房市场体系和住房保障体系的完善,还重点强调,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造。

“整体经济环境的不确定性会对房地产形成全局性影响,但本次中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,即表明了不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向。”张波表示。

摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌指出,房地产市场已进入从总量不足到结构不匹配的新时期,下行迹象凸显,预计2020年房地产地方政策将有所调整。

中国指数研究院最新数据显示,房地产市场正呈现强者恒强的局面,市场分化严重。从销售额来看,房企销售额TOP100均值达636.7亿元,规模破千亿的房企增加至15家。2019年1-7月份,房企销售额超过千亿的企业均值为2043.7亿元,前十房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿,其中碧桂园销售额高达4510亿元。但与此同时,一些竞争力不强的中小房企正逐渐退出市场。人民法院公告网显示,截至7月23日,今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。

融资环境有待宽松

房企分化加剧

黄瑜也认为,2020年中小房企的融资将仍然偏紧,部分管理不善的房企仍存较大经营困难,不过频繁爆雷的可能性不大,但适度优胜劣汰助推行业更加健康发展。

政治局此次定调从宏观角度层面看或许还有防患于未然的作用。中央此举说明其希望提前预警、防范“热钱”再度流入房地产,严防楼市泡沫继续膨胀并防止泡沫破裂。该位房企高管表示。

张波表示,北京限竞房由于自身区位因素以及同质化竞争因素导致2019年去化不佳,这一趋势在2020年依然难以得到有效缓解,一方面北京限竞房的滞销因素2020年难以得到解决,尤其是同质化因素难以通过产品力提升得到改变;另一方面在调控不放松的背景下,北京2020年房价上升的动力依然偏弱,限竞房也难以在房价上形成突围。

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